海珠是广州的核心区之一，房价本应是最坚挺的存在。
但我发现，强如海珠，当下楼市却在悄悄走向分化：
一边是新房持续涌入，10万+项目遍地开花；
一边却是一批新房价格降至5字头，4字头，向刚需靠得越来越近……
刚刚卖地出来新地王，这边就有新房开始降价大甩卖了！开发商，倒在黎明前？
海珠走向分化
今年卖得最好的项目是哪个？
海珠的琶洲南TOD，无疑是其中一个。
回看今年的成交情况，海珠不少入市的改善项目，都是跑赢大势的存在。
像保利湖光悦色、保利四季和颂等偏高端的项目就开盘去化都不错。
人们甚至惊奇地发现，当下海珠已赶超天河！
论新房成交均价，海珠已把天河踩在脚下。
2022年海珠新房成交价约9.1万/㎡，成交套均价1314万；天河新房均价不到7万/㎡，成交套均价783万。
但就是这么一个楼市还能始终坚守的区域，其实也躲不过走向分化的命运——
虽然核心区域的新盘热度和成交量价都不错，但关注度和综合条件一般的楼盘，近期却不得不降价大甩卖了！
比如，位于海珠西的中旅·天宸府，一年多前开盘，均价7万/㎡，现在均价6万/㎡。
一年时间，价格降了1万/㎡，降幅不比广州大部分降价甩卖的新房小。
2022年中旅·天宸府首开价格
中旅·天宸府现在价格
中海观澔府，是海珠“中海三观”之一，素质并没有比前二者好，但凭借着市场形势和后发优势，开盘价格并不低，均价达到7.3万/㎡。
相比之下，2020年中海观澜府首开，均价6万+/㎡；2021年，中海观云府首开，均价也只是7万/㎡。
但如今，中海观澔府的价格让人跌破了眼镜！
开发商居然放出优惠，单价仅“5”字头。
中海观澔府特价房源
也难怪，论去化速度，中海观澔府无疑是“中海海珠三子”中去化最慢的一个。中海观澜府、中海观云府，当年那可是创造出“PPT卖房”佳绩的。
网红盘的诞生，需要的是天时地利人和，后入市的中海观澔府显然已走了下坡路。
海珠另一个新盘——海珠新城，曾经售价7-8万，现在最低价5.8万/㎡，降幅也不低。
市场下行之下，这个号称“新城”的巨无霸楼盘，去化注定承压，降价也是意料之中的事了。
更有甚者，明珠花园、海珠湖景峰在售价仅“4”字头，比番禺的项目还便宜……
我们之前说过，广州当下楼市的特点是：
远郊的房子卖不动，核心区的房子却能卖爆；
越贵的房子越好卖，越便宜的房子却在持续内卷；
地段好的项目市场不乏关注度，地段差的项目无人问津……
但有没有发现，现在核心区内部的房源也开始出现相同的趋势——
强者恒强，弱者走弱。
史诗级内卷
都说增城卷， 但现在的海珠也不遑多让。
不看不知道，当下海珠，已有超20盘在售和待售！
这是啥概念？
2021年底，想买海珠新房，你的选择还不到10个。
2021年下半年海珠在售楼盘
2020年，海珠新盘更是稀缺，当初在售项目有金融街融御、金碧花园、时代大家、天誉半岛以及广州天鹅湾等项目。
由于在售楼盘产品不同，价格跨度大，实际若果你想要以某个总价段买房，在海珠几乎没得挑。
对比之下，当下海珠供应可谓发生了惊天大逆转！
供应剧增，竞争随之加剧。
在激烈的厮杀当中，优质项目往往能获得更多关注和市场份额，素质一般的项目的流量则会大幅度被分流。
于是乎，一度根本不愁卖的海珠，也开始走向分化。
旱的旱死，涝的涝死
海珠的分化，还体现在成交量上。
一边是琶洲南TOD、保利湖光悦色登上成交榜，一边却是有项目根本卖不动。
明珠花园2021年开售，至今只卖出44套；
中旅天宸，一年多也只卖出了132套房，去化率约24%；
中旅天宸府去化情况
珠光海珠新城，前期市场好转时去化了一波，现在已很难再卖得动了。
说实话，作为唯一的岛区，海珠的项目，地段都不会太差。
这些项目之所以降价了，还难以卖掉，一方面是市场看涨不看跌，另一方面则是以上这些项目或多多少少有很明显的短板，难以获得买房人的青睐。
比如上述项目要么户型奇葩过气，要么是烂尾楼重生项目、要么周边环境一言难尽……
但更为难过的还是价格在7-10万间的项目，各方面条件自然不差，有一定的吸引力。放在2020年、2021年，那妥妥会是爆款。
但现在，由于竞争加剧，成交难言理想。
比如开卖前，市场热度不差的越秀珠实城发江湾·和樾，开盘以来网签居然不到16套，有点令人意外。
中国铁建·西派粤府，开盘也有好几个月了，网签也才19套；
由于更早之前有保利四季和颂、中海观澔府、中海观云府、中海江泰里、中海映澜台、保利湖光悦色等入市，已大大消耗了一波改善高群。
它们虽然综合素质不差，要取得特别令人惊喜的成绩，难度不小。
而随着新盘持续入市，这种情况会越来越多见。
海珠全新盘广州地铁·珑璟台，已蠢蠢欲动；刚刚拍地拿下的东方红印刷厂地块、上涌果树公园北侧地块项目，快的话今年便可入市。
届时，海珠改善市场之间厮杀将迎来高潮。
海珠单价7-10万价格段的项目，或能等到降价的机会。
这次中海观澔府降价，或许仅仅是开头。
对于买房人而言，买入海珠的好时期，或许正在到来。
